相続登記(不動産の名義変更)

相続登記とは

不動産を持っている人が亡くなった場合、その不動産は相続財産となりますので、不動産を相続した人は不動産の登記名義を変更する必要があります。
相続登記とは、不動産を持っている人が亡くなった場合に、登記名義を変更するための手続きです。

土地や建物などの不動産を持っている方が亡くなった場合、その不動産は相続する対象財産となります。不動産を相続した人は不動産の所有権移転登記手続きをする必要があります。
相続登記とは、不動産を持っている人が亡くなった場合に、相続を原因とする所有権の移転登記手続きのことをいいます

相続を原因とする所有権の移転登記は、すでに亡くなった方(被相続人)と一緒に申請することはできないので、相続人の単独申請になります。相続人が複数の場合には、相続を証明する書面(登記手続きの際に法務局に提出する戸籍等や遺言書、遺産分割協議書などを相続証明情報といいます)の内容によって、単独でできるか、もしくは共同相続人全員の申請が必要になるかが変わってきます。

相続登記の3つの方法

遺言によって相続登記をする

不動産を持っている人が遺言書を残して亡くなった場合の相続登記です。遺言書に書かれた内容によって、不動産を特定の相続人が相続することになります。不動産を相続した相続人は、その遺言書により単独で相続登記をすることができます。
被相続人から遺言によって不動産を相続した相続人へ名義が移転します。

遺産分割協議によって相続登記をする

不動産を持っている人が亡くなってしまった場合に、遺言書が残っていない場合には、遺産(不動産)の分け方について全ての相続人間で話し合って決めます。この話合いによって遺産分割協議書が作成された場合には、この遺産分割協議書によって遺産(不動産)の相続登記をすることができます。
被相続人から話合いによって不動産を相続した相続人へ名義が移転します。

共有の相続登記をする

相続が発生した場合に、遺言書がなく、また遺産分割協議もしていない間は、遺産は相続人間で共有の状態になっています。この共有の状態のままに登記をする場合が共有の相続登記です。各相続人の持分を法定相続分であるとして、不動産の共有の相続登記をします。
被相続人から相続人全員へ不動産の名義が移転します。

相続登記に期限はない?相続登記を放置するデメリットは?

相続不動産を活用できない

遺産分割協議や相続登記には時間の制限がありません。また、被相続人の遺産について、相続人間で遺産分割協議が成立しなくても、各相続人が共有状態のまま使用することも可能なため、不動産が被相続人の名義のままになっていることが多くあります。遺産分割協議は、相続人の全員で行う必要があるため、話合いがうまくいかず、そのまま放置されてしまうケースが多いのです。しかし、被相続人の名義のままでは不動産を処分することができませんので、名義を移転する必要があります。
ただ、相続不動産が相続人間で共有となっていると、例えば賃貸借契約を解除するような不動産を管理する行為をする場合には、共有持分権者の過半数の同意が必要となってきます。また、不動産を売却するような処分をする行為をする場合には、共有持分権者の全員の同意が必要です。相続不動産を活用しようと思った場合に、他の共有権者の協力が必要となるため、不動産の活用に制限がかかってきてしまいます。
これらのことから、遺産分割協議をした上で速やかに相続登記をしたほうがいいでしょう。

相続人が増えて遺産分割協議が難航する

遺産分割協議は相続人の全員で行わなければなりません。例えば、被相続人Aに相続人として子B、子C、子Dがいたとします。被相続人Aの相続が発生した後であれば遺産分割協議は子B、子C、子Dの3人で行います。
しかし、遺産分割協議の前に、相続人のうちの一人Bが亡くなったとすると、Bの相続人として子Eや子Fがいたとすれば、Aの遺産分割協議には子Cと子Dだけでなく孫Eや孫Fが参加しなければならなくなります。そうすると、始めは3人で遺産分割協議を行えば足りたのに、遺産分割協議を放置していたことによって4人で遺産分割協議をしなければならなくなってしまいます。
相続人が増えていくと、相続関係が複雑になってしまうだけでなく、関係が希薄な相続人が増えていくことで、相続人全員で協議をすることも非常に困難になってしまいます。

不動産の相続登記の手続きを行うときに知っておきたい3つのこと

1. 不動産の相続登記の手続きの流れ

step1: 不動産の特定

(1)対象不動産がどのように登記されているのか確認するために全部事項証明書を取得します。
全部事項証明書とは、不動産の内容(所在、種類、面積)や、誰がどんな割合で所有しているか、担保はついているか、といった権利関係が示された書類です。登記簿謄本とも呼ばれ、全国どこの法務局でも取得できます。登記情報サービスを用いてオンラインでも確認することが可能です。
取得の際には、住所表示上の住所とは別に(一緒の場合もあります)、その不動産の所在の「地番」(土地の場合)や「家屋番号」(建物の場合)が必要です。地番や家屋番号を把握している人は少ないのですが、わからなければ、法務局で、住所から地番と家屋番号を探してもらうことも可能です。

不動産を特定する際には、手元に被相続人名義になっていることがわかる不動産の権利書や登記識別情報、名寄せ帳、固定資産税明細書などから、特定することが多いです。

(2)名寄せ帳や固定資産課税明細書は、不動産が存在する市区町村役場にて取得することができます。登記手続きの際の登録免許税(印紙代)を算定する際にも使用します。

step2: 相続人の確認と確定

(1)被相続人の出生から死亡時までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本と相続人の現在戸籍を取得しましょう。被相続人の住民票の除票も取得しましょう。

戸籍等の記載は、①被相続人が死亡して相続が開始していることがわかること、②登記の申請をする人が相続人であること、②相続分が明らかになること、④他に相続人が存在しないことを示す必要があります。

(2)相続人の中に、相続放棄した方がいる場合には家庭裁判所の相続放棄申述受理証明書などが必要になります。

step3: 誰が何を取得するのかがわかる資料の作成や取得

(1)公正証書遺言が存在する場合には、その公正証書遺言の正本または謄本が必要です。
自筆証書遺言の場合には、自筆証書遺言の他に家庭裁判所の検認済証明書が必要です。

遺言書で登記申請するには、その遺言書の中にどの不動産が誰に取得されるのか特定されている必要があり、特定されていない場合には、遺産分割協議が必要になる可能性もありますので、遺言の内容を確認する必要があります。

(2)不動産について誰に何を取得させるのか明らかにする遺言書がない場合、法定相続人すべてで遺産分割協議をする必要があります。登記申請する場合には、遺産分割協議をしたことがわかる遺産分割協議書(実印で押印)と印鑑証明書が必要です。

(3)遺産分割協議が調わない場合には、家庭裁判所で遺産分割調停の手続きなどを行う必要があります。登記申請の場合には、遺産分割審判や調停調の正本が必要になります。

step4: 登記申請

法務局に、登記申請書類を提出します。
相続登記の申請は、その相続不動産を管轄する法務局宛てに行います。複数の不動産が別々の場所にある場合は、それぞれの不動産の管轄法務局に別々に申請しなければなりません。全国の法務局とその管轄エリアは、法務局のウェブサイトから確認することできます。

また、相続登記の申請の際には、法務局へ登録免許税という税金を支払う必要があります。登録免許税は、現金ではなく、登録免許税分の収入印紙を登記申請書の台紙に貼り付けて納めます。

なお、法務局へ直接行かなくても、郵送での申請や、オンラインでの申請も認められています。その場合は、書類の提出の仕方に細かい取り決めがあります。不動産の種類によっても取り扱いが違う場合があります。法務局のホームページを確認するだけでなく、事前に、管轄の法務局に電話で相談予約した上で直接確認することが望ましいでしょう。

2. 不動産の相続による所有権移転登記に必要な書類について

はじめに

書類 説明
1 登記申請書 法務局のホームページに記載例が掲載されています。
2 登記原因証明情報(法定相続情報、被相続人の戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)、相続人の戸籍全部、遺言書や遺産分割協議書など) 以下に説明を補足します
3 相続人の住所証明書 住民票コード(住民基本台帳法第7条第13号に規定されているもの)を記載した場合、添付情報として住所証明情報(住民票の写し)の提出を省略することができます
4 被相続人が登記記録上の登記名義人であることが分かる被相続人の本籍の記載のある住民票の除票または戸籍の附票の写し 被相続人の最後の氏名および住所が、登記記録上の氏名および住所と異なる場合や被相続人の本籍が登記記録上の住所と異なる場合には、被相続人が登記記録上の登記名義人であることが分かる被相続人の本籍の記載のある住民票の除票または戸籍の附票の写しが必要です。
5 固定資産の評価証明書 登録免許税を計算するのに必要です。
6 代理権限証書 代理人に登記の申請を委任する場合には委任状が必要です(委任者の印は認め印でも構いません)。
7 登録免許税

登記原因証明情報について(上記の「2 登記原因証明情報」について、説明を補足します)

登記原因証明情報とは、登記手続きする原因を明らかにするための情報をいいます。
登記簿には、「権利部(甲区)所有権に関する事項」と定められた箇所の記載があります。相続によって所有権を取得した場合には、全部事項証明書の権利部に「登記の目的」の欄に「所有権移転」や「〇〇持分全部(一部)移転」、「権利者その他の事項」の欄に「原因 令和〇年〇月〇日(通常は死亡日) 相続」「所有者 〇〇(取得した人の名前、住所)」との記載が載ることになります。

登記手続きする原因となった事実の確認のために、死亡した人の戸籍や住民票の除票、相続人の戸籍や住所に関する書面、遺言書、遺産分割協議書などが必要になるのです。

死亡した人の出生から死亡時までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本

法定相続人を確定するために必要な書類です。被相続人の最後の本籍地の市区町村役場で(改製)原戸籍謄本および除籍謄本を取得し、本籍地をさかのぼって本籍地の置かれていた市区町村役場にさかのぼりながら戸籍謄本等を取得していきます。

被相続人の出生から死亡までの戸籍が全てつながった状態でそろえる必要があります。
一度そろえれば、法務局で法定相続情報一覧図の保管の申し出をしておき、法定相続情報一覧図を取得して提出すれば、死亡した人の出生から死亡時までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本の原本の提出に替えることができます。

相続人全員の戸籍謄本

相続人が相続時点で生存していたかどうかを確認するため、相続人の現在戸籍が必要です。相続人の本籍地のある市区町村役場で取得できます。被相続人のように出生時までさかのぼる必要はなく、現在戸籍のみでかまいません。

法務局で法定相続情報一覧図を取得して提出すれば、相続人全員の戸籍謄本の原本の提出に替えることができます。

遺言書

公正証書遺言が存在する場合には、その公正証書遺言の正本または謄本が必要です。
自筆証書遺言の場合には、自筆証書遺言の他に家庭裁判所の検認済証明書が必要です。

遺言があったとしても、遺言書の中にどの不動産が誰に取得されるのか特定されている必要があり、特定されていない場合には、遺産分割協議が必要になる可能性もありますので、遺言の内容を確認する必要があります。

遺産分割協議書

不動産について誰に何を取得させるのか明らかにする遺言書がない場合、法定相続人すべてで遺産分割協議をする必要があります。
なお、遺産分割協議は、相続人全員が関与しなければ無効となってしまいます。たとえ、「自分は遺産は一切要らない」という人がいても、遺産分割協議書には、原則として、その人も含めた全員の署名と実印での押印が必要です。

また、その押印が、間違いなく相続人の実印であることを証明するために、印鑑証明書を添付しなければなりません。
なお、遺産分割は重要な財産関係の手続きなので、本人にしっかりとした判断能力がある必要があります。したがって、相続人の中に未成年者がいる場合は、特別代理人をつける必要があります。認知症などで判断能力が著しく衰えた人がいる場合には、成年後見人をつける必要があります。

遺産分割審判や調停調の正本

家庭裁判所で遺産分割調停・審判を行った場合には、遺産分割審判や調停調の正本が必要になります。

相続放棄申述受理証明書

相続人の中に、相続放棄した方がいる場合には相続放棄申述受理証明書が必要になります。

特別受益証明書

相続人の中に、被相続人の生存中に相続分に等しい贈与などを受けているなどして特別受益者がいて遺産分割協議に参加したくない場合には、特別受益を得た人が特別受益証明書に実印を押印して、印鑑証明書を添付します。

相続分譲渡証明書・相続分放棄証明書

遺産はいらないので、遺産分割手続きから抜けたい場合、自分の取得分(相続分)を他の相続人に譲ったり、または自分の相続分を放棄したりすることができます。これにより、遺産分割手続きの当事者でなくなることができます。(ただし、家庭裁判所の排除決定が必要な場合があります。)

なお、自分の相続分を放棄する場合、相続放棄の申述(民法915条)とは異なり、相続分の放棄は、遺産分割における取得分をゼロとするものであり、相続債務はそのまま負担し、相続人たる地位を失わないものと解されていますので、注意が必要です。

3. 相続登記にかかる費用について

相続登記の費用は、対象不動産の課税価格の0.4%です。
固定資産税評価証明書から計算し、登録免許税として収入印紙を登記申請書の該当部分に貼り付けます。

登録免許税

不動産登記の申請時には登録免許税を納める必要があります。
相続登記の際の登録免許税は、対象不動産の課税価額に0.4%を掛けた金額です。

対象不動産の課税価額(固定資産の評価額)は、1000円未満を切り捨てます。
また、0.4%を掛けた金額の100円未満は切り捨てます。なお、算出した結果が1000円未満のときは、登録免許税は1000円となります。

不動産が、2つ以上(土地と家屋など)がある場合には、その固定資産評価額を合算して計算します。 不動産の一部を所有している(持ち分がある)場合には、固定資産評価額に持ち分割合をかけて計算します。

なお、土地が「公衆用道路」で固定資産税が非課税になっている場合でも、登録免許税は非課税とはなりませんので、ご注意ください。

この点、相続による土地の所有権の移転登記について、免税措置があり、次の場合に該当すると、登録免許税の支払いをしなくてもよくなることもあります(令和〇年〇月現在)。

(ア)相続により土地の所有権を取得した個人が、その相続によるその土地の所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合には、平成30年4月1日から令和3年3月31日までの間に、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税は課されません。

(イ)個人が、平成30年11月15日から令和3年3月31日までの間に、土地について相続による所有権の移転登記を受ける場合において、その土地が相続登記の促進を特に図る必要がある一定の土地(法務局のホームページを確認します)であり、かつ、その土地の登録免許税の課税標準となる不動産の価額が10万円以下であるときは、その土地の相続による所有権の移転登記については、登録免許税は課されません。

各種書類取得費用

戸籍、住民票、印鑑証明書などの取得費用が必要です。

士業への報酬

相続登記の手続きを司法書士や弁護士に依頼する場合には、報酬が必要になります。

相続登記は自分でもできるの?

相続登記は専門家に相談したほうが安心です。
遺産に含まれる不動産が自宅だけで、その不動産名義人が一人、相続人も一人だけ、といったシンプルな場合であれば、相続登記を自分で行うことも考えらえます。しかし、実際に登記を申請しようとすると、必要な書類を全てそろえるだけで相当な手間と時間がかかります。

また、田舎の土地で権利関係が複雑になっているような場合があったり、昔の不動産登記は必ずしも正確ではないものもあり、いざ申請してみたところ、古い登記が間違っているからまずは修正するように、と指示されることもあります。こうなると、ご本人ではとても対応しきれない、対応するとしても相当な手間と時間がかかる、といったことが決して珍しくありません。

不動産登記の表題部の変更しなければならないような場合、近隣地の所有者の同意書や現地の測量図などを求められる場合もあり、不動産登記の表題部を変更する場合には土地家屋調査士の先生にも相談する必要があります。

また、法令の改正や、先例・規則の変更で手続きの緩和で、登録免許税の特例措置が見込まれる事例もあります。専門家に頼まず、最新の情報なしに自分で行ったために、それらの恩恵を受けられずかえって費用が高くつくおそれもあります。

不動産登記は、相続後の権利関係を確定する大変重要なものです。特に、不動産が共有になっている場合や、相続人が多数で複雑な場合、不動産が複数ある場合などには、早い段階で司法書士、土地家屋調査士、税理士や弁護士などに相談すべきでしょう。

相続登記はどの専門家(司法書士、税理士、弁護士)に相談・依頼するべき?

相続登記を司法書士に相談・依頼する

司法書士にできること

相続を始めとする不動産の名義申請手続きは、司法書士の専門領域とされる分野です。
司法書士以外のものが登記申請手続きを代理することは法律で禁じられているのです。

例外的に、弁護士も不動産登記の申請はできますが、弁護士は法的紛争を事件として取り扱うことが多く、実際の不動産登記の申請は、司法書士が行っているケースがほとんどです。相続人の間に争いがなく、遺産分割協議がスムーズにできる場合は、司法書士が不動産登記に適した遺産分割協議書を作成し、その後の登記の申請手続きも進めることができます。

具体的に、司法書士が関与可能な遺産相続業務は以下の通りです。

  • 遺言書の作成・相続人調査・相続財産調査・遺産分割協議書の作成(相続人間に争いがない場合)
  • 相続不動産の登記名義変更

司法書士にできないこと

司法書士は、紛争がある場合に、その代理人として関与することできません。ます。具体的に、以下のようなことはできません。

  • 遺産分割協議の交渉代理
  • 遺産分割調停や審判の代理
  • 遺言書の有効性を争う
  • 遺留分額請求(遺留分減殺請求)における交渉

上記のような紛争がない場合には、司法書士に手続きを依頼することで、円滑に手続きを進めることが期待できます。逆に、紛争が想定される場合には、司法書士ではなく弁護士に相談する必要があります。

もっとも、ご自身のケースが、司法書士に相談すべきなのか、弁護士に相談すべきなのかという判断自体が意外と難しいものです。弁護士と司法書士が常駐している法律事務所なら、安心して相談できるでしょう。

相続登記を税理士に相談する

税理士にできること

税理士は、相続税の申告、不動産課税価格の算定、準確定申告を行う権限があります。相続税の申告は簡単ではなく、相続財産の中に不動産がある場合などはさらに複雑となります。

また、相続税申告を税理士に頼むメリットとしては、単純に申告書の作成を頼めるだけでなく、どのように財産を分配すれば節税になるのか、どのような特例を利用できるのか、などといった相談できる点です。特に、不動産の課税価格の算定は、路線価を参考にしつつも、土地の実際の形状などを考慮して、評価を細かく検討する余地があります。この評価には大変詳しい知識と経験が必要であり、相続に詳しい税理士に相談するほうが安心です。

税理士にできないこと

税理士には、相続の登記を行うこと、遺産分割の代理人を行うことなどができません。あくまで税務だけを取り扱う専門家です。

相続登記を弁護士に相談・依頼する

弁護士にできること

弁護士は、法的分野の専門家ですので、遺産相続に関する業務について全般的な対応が可能です。紛争があろうがなかろうが、遺産分割に関する手続きができますし、遺言書の無効確認、相続財産や相続人の調査、遺言書の検認申し立てや相続放棄・限定承認の申述、遺留分減殺請求の代理、遺産分割の調停、審判の代理など、すべてにわたります。中でも、特に相続手続きを弁護士に依頼した方が望ましいのは、以下のケースです。

  • 遺産分割協議で相続人間の意見が合わない
  • 遺言書の有効性に争いがある
  • 所在不明、連絡が取れない相続人がいる
  • 生前に特別に贈与を受けた相続人がいる
  • 話し合いができず、遺産分割調停や審判をしたい
  • 遺留分額請求(遺留分減殺請求)をしたい
  • 相続放棄をしていいのか、判断が難しい

このように、遺産分割について何らかのトラブルが予想されたり、相続人だけでの解決が難しそうな場合は、弁護士に依頼して進める必要があります。話し合いができなければ、家庭裁判所での遺産分割調停や審判の手続きをするしかありません。

この場合、弁護士しか代理人となることができませんので、最初から弁護士に相談したほうが時間も費用も無駄になりません。
また、仮に紛争にならずに済んだ場合は、弁護士から、司法書士や税理士を照会してもらうことも可能ですので、まずは弁護士に相談してみることでその後の流れも円滑に進められるでしょう。

このように、相続とは、さまざまな専門家がそれぞれの得意分野を生かして関与する手続きです。各専門家が連携して進めることで、ご依頼者にとってもスムーズなやりとりができ、そのメリットは大きいものです。

ベリーベストグループには、弁護士はもちろん、司法書士、税理士の各専門家が在籍しており、連携して手続きを進めています。何の紛争もなく、不動産登記を行いたい方には司法書士が対応し、相続人間の争いが生じる場合は弁護士が、相続税が気になる方には税理士が、それぞれ親身にご相談に応じています。相続に関するすべての手続きをワンストップで対応できるベリーベストグループにぜひお気軽にご相談ください。

相続登記についてよくある質問

遺産分割協議がまとまらなくても相続登記はできますか?
遺言が存在せず遺産分割協議がまとまらない場合には、法定相続分による相続登記以外は、単独で、相続登記申…
相続登記を放置した場合、罰則はありますか?
現時点では、法律上の罰則規定はありません。そのために、何十年も古い登記が放置され、残された遺族が困る…
土地を相続し相続登記しなかった場合、どのような不都合が生じますか?
何年も相続登記を放置しておくと、代々にわたって疎遠となる相続人が増えていきます。一方で、遺産分割協議…
閉じる
PAGE TOP