令和6年4月から相続登記義務化！ 過去の相続も対象になるので注意

令和6年4月1日より、相続登記が義務化されました。以下では、相続登記義務化の概要について説明します。

1. （1）相続登記義務化とは？

   そもそも相続登記とは、被相続人から不動産を相続したときに行う不動産の名義変更をいいます。たとえば父から子どもへと土地が相続された場合、その土地の名義人を子どもに変更する手続きが相続登記です。
   
   令和6年4月1日から相続登記が義務化され、相続により不動産を取得した人は所有権取得を知った日から3年以内に、相続登記申請をする義務が生じることになりました。
   
   期限内に相続登記をしなかった場合には、罰則が適用されるため、注意が必要です。期限と罰則についての詳細は「2、過去の相続も相続登記義務の対象になる」で後述します。

2. （2）相続登記が義務化された理由

   相続登記義務化の理由には、増え続ける「所有者不明土地」の問題が挙げられます。
   
   所有者不明土地とは、以下のような理由などで、不動産登記簿を見ても現在の所有者がわからない土地のことです。
   

   • 相続はしたが、相続登記をしなかった
   • 登記名義人の死亡後、相続人が複数いる状態で放置されている
   • 相続登記後に相続人が移転し住所変更をしなかった
   
   相続が発生しても相続登記をしていなければ、不動産登記簿上の所有者と実際の所有者にずれが生じてしまいます。その状態が長期間放置されると、さらに世代交代が進み、所有者を把握するのが困難になります。
   
   所有者不明土地が増えると不動産取引や都市開発の妨げにもなることから、法改正により相続登記が義務化されることになりました。

以下では、相続登記義務化の詳しい内容について説明します。

1. （1）相続登記の対象には過去の相続も含まれる

   相続登記義務化は令和6年4月1日から開始されていますが、過去の相続も相続登記義務化の対象に含まれることに注意しましょう。過去に戸建てやマンション、土地などの不動産を相続した方は、相続登記を完了しているかどうか確認し、完了していない場合には、早めに手続きを進めることが大切です。

2. （2）登記の期限は相続により所有権取得を知ったときから3年以内

   相続登記義務化により、相続登記には期限が設けられました。具体的な期限は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内とされています。遺産分割協議によって取得した場合には、別途、遺産分割協議の成立日から3年以内に相続登記をする義務があります。
   
   また、相続登記義務化は過去の相続も対象となるので、その場合の期限は、改正法の施行日（令和6年4月1日）または不動産の取得を知った日のうち、いずれか遅い日から3年が期限とされています。
   
   過去の相続については、ほとんどのケースで、改正法の施行日である令和6年4月1日が起算点となるでしょう。そのため、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。

3. （3）相続登記をしなかった場合の罰則

   相続登記を確実に行ってもらうために、今回の法改正により相続登記をしなかった場合の罰則が導入されました。正当な理由なく期限までに相続登記をしないと、10万円以下の過料となる可能性がありますので注意が必要です。
   
   以下のような理由がある場合には、正当な理由があると認められる可能性があります。

   • 相続人が非常に多く、戸籍謄本などの資料収集や相続人の把握に時間を要するケース
   • 遺言の有効性や遺産の範囲などが争われているケース
   • 相続登記の申請義務者に重病などの事情があり、期限内の申請が難しいケース

すぐに相続登記ができない場合には、相続人申告登記をご利用ください。

1. （1）相続人申告登記とは

   相続人申告登記とは、相続登記の義務化とともに新たに導入された制度で、通常の相続登記よりも簡便な登記方法です。
   
   不動産が遺産に含まれている場合には遺産分割協議が難航することも珍しくなく、期限内に相続登記を終えることが難しいケースも想定されます。また、遺産分割協議がまとまらない場合には、いったん法定相続分に基づいて登記をすることもできますが、正式な相続人が決まった際には改めて相続登記をしなければならず、二度手間になってしまいます。
   
   相続人申告登記を利用することで、相続登記申請義務の履行をしたものとみなされますので、罰則の適用を回避することができます。ただし「（3）相続人申告登記のメリット・デメリット」で後述する通りデメリットもあるため、事前に確認しておきましょう。

2. （2）相続人申告登記の方法

   相続人申告登記は、相続登記の申請期間内に、以下の2点を管轄の法務局の登記官に申し出る方法により行います。

   • 登記名義人の相続が開始したこと
   • 自分が登記名義人の相続人であること
   
   

   申し出を受けた登記官は、不動産登記簿に申出人の住所や氏名などを登記します。これにより誰が相続人であるかを把握することができ、所有者不明土地の問題はクリアされます。

3. （3）相続人申告登記のメリット・デメリット

   相続人申告登記には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

   相続人申告登記のメリット

   • 過料の支払いを免れることができる
   • 相続人が複数いても特定の相続人が単独で申し出ができる
   • 法定相続人の範囲や法定相続分割合の確定が不要
   • 添付書類は相続人であることを証明する戸籍謄本のみ

   
   相続人申告登記のデメリット

   • 相続登記の代わりにはならないため、遺産分割成立から3年以内に改めて相続登記が必要
   • 登記簿上に持分まで登記されないため、相続の内容が正確に反映されない
   • 相続人申告登記だけでは不動産の売却などの処分ができない
   • 相続人申告登記は、個々の相続人が行う必要があり、相続人のうち1人が行っても、他の相続人が義務を果たしたことにはならず、義務を果たしていない相続人には過料が科される可能性がある
   • 登記簿上に住所・氏名などが記載されるため、相続人の代表とみなされ、固定資産税の通知がくる可能性がある

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「遺産分割が難しい」「協議が進まない」などの理由で相続登記が困難な場合は、弁護士にご相談ください。

1. （1）遺産分割の合意がないと相続登記はできない

   相続登記をするためには、前提として、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割の合意をする必要があります。
   
   しかし、相続財産に不動産が含まれる場合、不動産の評価や分割方法で揉め、遺産分割協議が難航するケースも少なくありません。こうしたケースでは、相続トラブルの解決実績がある遺産分割調停や審判に発展することもあります。

2. （2）相続登記を放置した場合の3つのリスク

   相続登記を放置していると、以下のような3つのリスクが生じます。

   ① 権利関係が複雑になる
   相続登記を放置したまま長期間が経過すると、相続人が死亡するなど世代交代が進み、権利関係が複雑になってしまいます。そのような状態になると誰が相続人であるかがわからず、相続人の数も集めなければならない書類の数も膨大になり、不動産の処分・管理が困難になってしまいます。
   
   ② 不動産の利用・活用ができない
   不動産を売却するためには、登記名義人と実際の所有者が一致している必要があります。相続登記を放置していると、登記簿上の名義人と実際の所有者に不一致が生じてしまい、不動産を売却する必要性が生じてもすぐには対応することができません。
   
   ③ 管理・税金トラブルに陥る可能性がある
   相続登記を放置していたとしても、相続人には不動産を適切に管理する義務があります。相続した土地や建物を放置していると、老朽化による倒壊や草木の繁茂により近隣住民に迷惑をかけ、近隣住民に損害が発生すれば損害賠償請求をされるリスクもあります。
   
   また、不動産を相続した場合には固定資産税の支払いが必要になります。土地の相続登記が完了していない場合でも支払い義務は発生し、未払いのまま放置していると延滞税が加算されてしまうため、注意が必要です。

3. （3）相続登記で悩んだら弁護士に相談を

   遺産分割協議が難航している場合には、相続問題の解決実績がある弁護士のサポートが重要になります。弁護士が相続人の代理人として遺産分割協議に関与することで、相続人同士で冷静な話し合いが可能になり、スムーズな遺産分割協議が期待できます。
   
   遺産分割協議を速やかに進めて相続登記を行うことで、不動産を売却し、税金トラブルも回避できる可能性が高まります。まずは弁護士にご相談ください。

令和6年4月1日から、法改正により相続登記義務化がスタートしました。過去の相続も対象になりますので、相続登記が未了という方は早めに手続きを進めていくようにしましょう。

ベリーベストグループには、弁護士だけでなく司法書士や税理士も在籍しています。相続人間のトラブルはもちろん、相続登記や相続税のお悩みについてもワンストップで対応することが可能です。

遺産相続や相続登記でのお困りの方は、ベリーベスト法律事務所までお気軽にご相談ください。知見・経験豊富な士業が必要に応じて連携しながら、問題解決に向けて尽力いたします。