相続登記申請が
義務化されました

相続登記義務化の3つの重要ポイント

相続登記が義務化されたのはなぜ?

国土の約24%もの土地が所有者不明

相続登記義務化の背景には、所有者不明土地の問題があります。
所有者不明土地とは、相続登記が行われないなどの理由で不動産登記簿を確認しても所有者が判明しない、または所有者がわかってもその所在がわからない土地のことです。

このような所有者不明土地は日本全国で増加しており、不動産登記簿だけでは所有者の所在が明らかにならなかった土地の割合は、約24％にも及んでいます（令和4年度国土交通省調べ ）。今後も所有者不明の土地は増加していくと予想されており、各地で深刻な社会問題となっています。

所有者不明土地により生じる問題

所有者不明土地が増え、土地の所有者がわからない状態が続くと、土地の管理がきちんとされず景観や治安に悪影響を及ぼし、近隣住民に不安を与えかねません。

また、土砂崩れなどの対策工事が必要になっても、工事を進められず危険な状態が続いたり、市街地開発や公共工事のために用地の取得が必要になっても、用地の買い取り交渉ができず土地の有効活用ができなかったりなどの問題も生じ得ます。

このような所有者不明土地の問題を解消するために導入されたのが、相続登記の義務化です。罰則付きで相続登記を義務化することにより、土地の相続登記が促進され、所有者不明土地の発生を抑制できると期待されています。

相続登記の申請義務違反が判明する流れと過料

相続登記の手続きでは、法務局の登記官が登記簿の記録・管理・窓口での案内といった事務処理に携わっています。不動産の登記が行われているのかどうかを把握するのも、登記官の役割です。

実務上、登記官は、主に以下のようなことをきっかけとして、相続登記の申請義務違反を把握します。

登記官が相続登記の申請義務違反を把握すると、義務違反者に対して、催告書を送付し、相続登記の申請をするように催告を行います。指示に従って相続登記に応じれば、過料を科されることはありません。

催告があったにもかかわらず、正当な理由なく、催告書に記載された期限までの間に相続登記が行われない場合、登記官は、裁判所に相続登記の申請義務違反を通知します。
その後、裁判所は要件に該当するかどうかを判断し、要件該当性が認められれば過料を科す旨の裁判を行います。

なお、過料の金額については、10万円を上限として裁判所が判断します。

相続登記申請義務違反にならない「正当な理由」とは

期限内に相続登記の申請義務を履行できない場合、以下のような事情であれば「正当な理由がある」と認められる可能性があります。

以下のような事情では、基本的には相続登記をしないことに正当な理由は認められにくいでしょう。

正当な理由なく相続登記の申請を怠っていると、10万円以下の過料が科される可能性があるため、注意が必要です。

なお、正当な理由があるかどうかの判断は非常に難しいため、原則として、相続登記を行うことを前提として、行動する必要があります。相続登記申請ができない事情があってお困りの場合は、すぐに弁護士にご相談ください。

相続登記を先送りするリスク

権利関係が複雑化する

相続登記を先送りにすると、相続人の死亡による代替わりが発生し、相続人の数がどんどん増えて権利関係が複雑になっていきます。
また、相続登記を先送りし、不動産を相続した相続人が高齢になると、認知症を発症することもあります。このような状態になると、簡単に遺産分割協議を行うことができなくなります。

不動産の売却ができない

不動産を売却するためには、実際の所有者と登記簿上の所有者が一致している必要があります。相続登記を先送りにしていると、実際の所有者と登記簿上の所有者が一致しなくなるため、いざ不動産を売ろうとしても売却することができません。
活用できない不動産を持っていても税金や管理費用の負担が掛かるだけなので、経済的な損失が生じることもあります。

不動産を差し押さえられる可能性がある

相続人同士の話し合いで不動産を相続する相続人が決まっていたとしても、相続登記をしていなければ、対外的には法定相続分で共有している状態になります。
このような状態では、他の相続人の債権者である第三者が不動産を差し押さえたとしても、第三者に対して自分が権利者であることを主張できなくなってしまいます。つまり、相続登記を先送りにすることで不動産の権利を失うリスクも発生します。

相続人申告登記とは

相続人申告登記とは、不動産を相続した相続人が相続登記の義務をより簡単に履行することを可能とする制度です。相続人申告登記は、相続登記の義務化と同じく、令和6年4月1日から開始されました。

長年相続登記を先送りにしてきたような事案では、権利関係が複雑化しており、簡単に遺産分割協議を行うことができない状態になっていることもゼロではありません。このような状態だと相続登記の期限までに申請ができず、過料が科されてしまうリスクがあります。

相続人申告登記は、遺産分割協議がまとまっていない状態でも、以下を法務局の登記官に申し出るだけで可能な手続きです。

これで相続登記の申請義務を履行したことになるため、期限までに相続登記ができない場合には、相続人申告登記を利用するとよいでしょう。

ただし、相続人申告登記をしたからといって、相続登記をしなくてよいというわけではありません。あくまでも「不動産の相続人であること」を示すための簡易的な手続きであり、「不動産の所有者（権利者）」であることを確定させるものではないことにご注意ください。

相続人申告登記のメリット

相続登記の申請義務を履行したものとみなされる

相続人申告登記をすれば、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。期限内に相続登記ができないなどの事情があるときは、ひとまずは相続人申告登記をしておけば、過料の制裁を免れることが可能です。

相続人単独で利用できる

相続人申告登記は、相続人が複数いる場合であっても、各相続人が単独で行うことができます。ただし、相続登記の申請義務を履行したものとみなされるのは、相続人申告登記を行った相続人だけであることに注意が必要です。

費用の負担がない

相続登記をする際には、不動産価額に応じた登録免許税という費用が発生しますが、相続人申告登記は無料で行うことができます。相続人申告登記に必要な戸籍謄本などの取得費用は必要になるものの、相続登記に比べて費用負担はほとんどないといえるでしょう。

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必要書類から手続きの流れまでの基礎知識