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共有名義の不動産を相続するには? 相続でトラブルになる前に知っておきたいこと

2019年11月05日
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共有名義の不動産を相続するには? 相続でトラブルになる前に知っておきたいこと

自身が父や母などの財産を相続するとき、遺産の中に「共有名義の不動産」が含まれていると、さまざまなトラブルにつながる可能性があるため注意が必要です。

共有名義とは、兄弟や家族、知人友人など複数の人間が共同でその物を所有している状態ですが、なぜ共有名義の不動産がトラブルになりやすいのでしょうか?

もし、共有名義の不動産を相続してしまったら、どのように対処するのが良いのでしょうか?

今回は、相続財産に共有名義の不動産があるケースにおいて、トラブルを避けつつスムーズに相続する方法を弁護士がご説明します。

1、共有名義とは

共有とは、不動産などの「物」に対し複数の所有者がいる状態です。つまり、1つの土地や建物などを複数の人が持ち合っている状態を「共有」と言います。共有の場合、一人一人の権利は完全なものではなく、各共有者は「持分」に応じた権利を持つことになり、持分割合の多い方が強い権利を持つことになります。
共有状態の不動産を登記すると、複数の共有持分権者の名前が登記されることになり、そのような状態を「共有名義」、そこに登記された共有持分権者のことを「共有名義人」といいます。

2、なぜ共有名義だとトラブルが発生するのか?

相続財産の中に共有名義の資産があると、どうしてトラブルになるのでしょうか?
共有名義の問題点について、確認しましょう。

  1. (1)共有名義人の意見が合わないトラブル

    共有物に関する意思決定は単独で行えないことが多いです。

    たとえば、不動産を売却したり抵当権を設定したりすることや、不動産の改築を行うこと等を「変更」行為といいますが、変更行為を行う場合には、共有持分権者全員の同意が必要になります。

    また、不動産を賃貸に出したり賃貸借契約を解除したりすることを「管理」行為といいますが、管理行為を行うには持分の過半数による同意が必要です。

    なお、壊れかけている不動産の修繕や、不法占拠者への明渡請求は「保存」行為といいますが、保存行為については不動産が共有名義の場合でも単独でできます。

    このように不動産が共有名義になっていると、一人一人が単独できることが限られてしまうため、自分一人の考えで不動産を活用していくことが難しくなります。
    共有物についての意思決定を行おうとするたびに、共有名義人全員で協議し、必要な割合の同意を得なければならないことは面倒ですし、共有名義人同士の仲が悪かったりすると、そこからトラブルが生じる可能性もあります。

  2. (2)誰が利用するかについてのトラブル

    共有者は、その持分に応じて共有不動産の全部を使用することができます。
    しかし、複数の共有者が共有不動産の単独使用を望む場合、誰がどのように使用するかがトラブルになります。
    また、共有者の一人が、共有不動産を単独で使用していた場合でも、各共有者は不動産の全部を使用することができるため、他の共有者は独り占めしている共有者を強制的に退去させることはできません。
    単独利用者が物件を明け渡さないのであれば、他の共有名義人は単独利用者に対して「使用料」を請求することはできますが、その金額をいくらに設定すべきかということも問題になりえます。

  3. (3)売却ができないトラブル

    不動産が共有名義の場合、共有名義人の意見が合わないと共有物の活用が困難となり、その結果、せっかくの不動産が放置されてしまうことも多々あります。放置されていても不動産を保存する手間はかかりますし、毎年の固定資産税の負担も発生してしまいます。
    しかし、共有名義の不動産を売却するためには、共有名義人全員の同意が必要となるため、一人でも売却に反対する共有者がいれば売却を行うことができません。共有者は、放置された不動産の固定資産税を支払い続けていくことになってしまいます。

  4. (4)固定資産税の負担についてのトラブル

    共有名義の不動産の場合、固定資産税はどのように支払うかご存知でしょうか。
    共有名義人の代表者のもとに役所から納付用紙が届き、それを使って支払いをするか、代表者の口座から引き落とされます。もちろん、共有者は持分割合に応じて固定資産税を負担しなければならないのですが、連絡をとりにくい共有名義人や支払いをしない共有名義人がいると、代表者と固定資産税を支払っていない共有名義人との間でトラブルになるケースもあります。

  5. (5)相続によってさらに持分が細分化するトラブル

    共有名義の不動産の権利者が死亡すると、その持分が相続人に引き継がれることになりますが、相続人が複数存在する場合、共有者の数が増加することになるため、不動産の権利関係がさらに複雑化することになってしまいます。こうして不動産の共有持分が細分化していくと、お互いに誰が共有者なのかもわからなくなり、連絡がとれないケースもあります。

3、共有名義の不動産相続によるトラブルを回避する方法

マンションや住宅などの相続不動産が共有名義の場合、トラブルを回避するには、どのような対策方法をとることが考えられるでしょうか。

  1. (1)相続開始前に共有名義を解消する(被相続人が行える対策)

    被相続人が存命中に対策するのであれば、早めに共有状態を解消することをお勧めします。
    たとえば、兄弟などと共有名義になっているなら、どちらかが相手の持分を買い取るか(代償分割)、売却して代金を分けるか(換価分割)の方法で、共有状態を解消することが一つ考えられます。

  2. (2)遺言書を作成する(被相続人が行える対策)

    被相続人の代で共有名義を解消することができない場合、せめて残される相続人たちに遺産分割協議の手間をかけさせないようにすべきです。
    対策として、遺言書を作成して相続人のうちの一人に自分の共有持分を単独で相続させるのが良いでしょう。不動産全体の共有状態は解消されませんが、さらなる細分化による混乱状態を防げますし、妻や子どもたちが共有持分の遺産分割協議をする手間を省けます。

    参考:遺言書のメリットや種類、書き方について

  3. (3)相続するとき、共有のまま放置しない(相続人が行える対策)

    共有名義人であった被相続人が何の対策もしないまま死亡してしまったら、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成して共有持分の名義変更の申請をしなければなりません。この手続きが面倒なために、遺産分割協議をせずに放置してしまう相続人の方々がいます。
    しかし、遺産分割協議をせずに放置すると、法定相続分に従った共有状態が続くことになるため、共有名義の不動産の持分が細分化されて混乱状態に陥っていきます。そこで自分たちが相続した共有持分については、誰か1人の相続人に単独相続させたほうがいいでしょう。
    遺産分割協議によって共有持分の相続人を決めて、法務局で名義変更の不動産登記を行いましょう。

4、共有名義によるトラブルが発生してしまったら?

共有持分を相続したとき、相続人同士がもめてしまって誰が共有持分を相続するか決められない可能性もあります(遺産分割に関するトラブル)。
また、不動産の共有持分を単独相続したとしても、他の共有名義人とトラブルが生じてしまった場合等は、他の共有名義人とも話し合いを行い、共有名義を解消する手続きも進める必要もあります(共有物分割に関するトラブル)。
以下では「遺産相続の段階」と「共有状態を解消する段階」の2ステップに分けて、トラブル解消方法をご説明します。

  1. (1)共有名義の不動産を相続する方法(遺産相続の段階)

    相続財産の中に共有名義の不動産があったら、まずは誰がどのような方法で相続するのかについて決める必要があります。相続人同士の遺産分割協議でこれを決められない場合、家庭裁判所で「遺産分割調停」や「遺産分割審判」を行ってもらい決めることになるでしょう。
    遺産分割調停では、相続人全員が参加して調停委員を間にいれた話し合いを行い、遺産分割の方法を決定します。調停で話し合いをしても決められない場合には遺産分割審判となり、裁判官が遺産分割の方法を決定します。
    家庭裁判所の調停や審判を利用すれば、共有名義の不動産の遺産相続方法が決まるので、共有名義不動産の遺産分割段階における問題についてはクリアできる可能性が高まります。

  2. (2)共有状態を解消する方法(共有状態を解消する段階)

    相続人のうち誰かが共有持分を単独で相続することが決まったとしても、その不動産がもともと共有名義になっていた場合、他の共有名義人との共有状態を解消すべきであり、そのためには、他の共有名義人と話し合いが必要です。

    共有状態を解消する方法には、以下の3通りがあります。

    ①自分の持分を買い取ってもらう
    相続した共有持分を他の共有名義人に相当額で買い取ってもらいます。持分割合の多い人に打診すると買い取ってもらいやすいでしょう。

    ②相手の持分を買い取る
    相続した持分の割合がそれなりに大きい場合には、他の共有名義人の持分割合を買い取る方法があります。その場合、他の共有名義人全員と個別に話をして全員との間で売買契約を成立させる必要があります。

    ③協力して売却し、代金を分ける
    誰も不動産の単独所有を希望しない場合には、全員で協力して不動産を売却しましょう。売却代金の分配については、まず売却代金から不動産会社の仲介手数料などの諸費用を差し引き、残りを持分割合に応じて共有名義人で分配することになります。

    自分たちで話し合って解決できない場合には、裁判所で「共有物分割調停」や「共有物分割訴訟」を行い、不動産の共有状態を解消してもらう必要があります。

  3. (3)弁護士などの専門家に相談する

    共有名義となっている不動産を相続した場合には、上記のような2段階の対応を求められる可能性が高いです。スムーズに相続人間、共有名義者間で話し合いがまとまればいいですが、ほとんどのケースでは、それぞれの言い分があるため、スムーズに話は進まず、トラブルとなるケースが多々あります。
    そのようなときには、弁護士に相談されることをお勧めします。弁護士であればケースごとの共有持分解消方法をアドバイスできますし、交渉や調停、審判、訴訟で代理人となることもできます。 スムーズに相続を進めるため、迷ったら専門家の力を頼りましょう。

5、まとめ

共有名義の不動産を相続した場合、適切な対応をしなければ、トラブルが生じる可能性があります。自分達で適切に対応できない場合は、早めに弁護士などの専門家に相談しましょう。
弁護士にご相談いただけましたら、他の共有名義人との関係(夫婦なのか親族なのか他人なのか)や共有持分割合、推定相続人との関係なども考慮して適切な解決方法をご提案できます。税理士や司法書士と緻密な連携をとっている事務所であれば、贈与税や不動産登記などについての対応も可能となります。
共有名義の不動産相続についてのご相談は、早めになされた方が将来のトラブルを防止できる可能性が高くなります。共有名義の不動産相続でお悩みの方は、できるだけお早めにご相談されることをおすすめします。

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