マンションを相続する場合の手続きと期限は？ 相続税の目安も解説

マンションを相続すると、いくつかの手続きが必要になります。まずは、手続きの大まかな流れと、各種手続きの期限を把握しましょう。そのうえで、相続したマンションの主な活用例を確認していきます。

1. （1）マンションの相続手続きの流れと期限

   マンションを相続した場合の手続きの流れと、手続きを行う期限や時期の目安は、おおむね以下のとおりです。なお、相続発生とは、被相続人が亡くなったタイミングを指します。

   	概要	期限・時期の目安
   遺言書の確認	被相続人（亡くなった方）が遺言書を残しているかどうかを確認します。 遺品のほか、公証役場や法務局でも探します。	被相続人が亡くなった後、速やかに
   相続人と相続財産の調査	相続人と相続財産を調べて確定します。 相続人は戸籍謄本など、相続財産は預貯金・有価証券・不動産などに関する資料を確認して調べます。	相続発生後2～3か月以内
   遺産分割協議（＋調停・審判）	マンションを含めた遺産の分け方を、相続人全員で話し合います。 話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停や審判を利用します。	相続発生後3～10か月以内 ※調停や審判に発展した場合は、長引く場合あり
   相続登記	遺産分割の内容に従って、マンションなど不動産の名義変更（登記）を申請します。	遺産分割の完了後、速やかに ※期限は遺産分割の成立後3年以内
   相続税の申告・納付	税務署に対して相続税の申告を行い、その内容に従って相続税を納付します。	期限は相続の開始（被相続人が亡くなった日）を知った日の翌日から10か月以内 ※遺産分割が完了していない場合は、暫定的に法定相続分に従って相続税の申告・納付をする

2. （2）相続したマンションの主な活用方法

   相続したマンションは、主に以下のように活用できます。

   • 売却する
   • 賃貸に出す
   • 相続人が住む
   
   

   売却や賃貸をする場合は、その前に相続登記を行う必要があります。また、遺産分割が済んでいない場合、売却も賃貸も相続人全員の同意を得なければなりません。
   相続人のうち誰かが新たに住む場合も、ほかの相続人の同意を得る必要があります。いずれにしても、早い段階で相続人同士での話し合いの機会を持つべきと言えます。
   
   なお、マンションなどの遺産を相続したくない場合や、被相続人が多額の借金を負っていた場合には「相続放棄」をすることも考えられます。相続放棄をすれば、財産と債務（借金等）のいずれも相続しないことになり、遺産分割協議への参加が不要になります。
   相続放棄をする場合は、相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所に申述書などを提出する必要があるため、早期に動く必要があります。

3. （3）【令和6年4月～】マンションについても相続登記が義務化

   令和6年4月1日から、不動産を相続した人に対して相続登記が義務づけられました。
   原則として、不動産の所有権を取得したことを知った日（相続開始日）または遺産分割が成立した日から3年以内に、法務局に相続登記を申請しなければなりません。
   
   売却や賃貸をする際には「所有権移転登記」が必要となります。遺産分割が完了したら、速やかに所有権移転登記を申請しましょう。なお、比較的簡易な「相続人申告登記」を先に利用することで、遺産分割協議が長引いても期限内に申請義務を履行できます。協議が長引きそうなときは利用を検討しましょう。
   
   不動産の相続登記については、司法書士が専門家です。弁護士を通じて司法書士の紹介を受けることも可能です。相続登記の手順に不安がある方は、司法書士や弁護士に相談しましょう。

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マンションを遺産分割する方法には、主に以下の4つがあります。

いずれの分割方法についても、原則としてあらかじめ遺産分割協議を成立させなければなりません。相続人同士の話し合いがスムーズにまとまらないときは、弁護士に相談してサポートを受けましょう。

資産価値が高いマンションを相続した場合は、相続税がかかる可能性があります。かかる相続税の目安について確認していきましょう。また、相続税以外にもマンション相続で発生する費用があるのかどうかについても、併せてご紹介します。

1. （1）課税対象財産が基礎控除額を超える場合は、相続税がかかる

   相続税は、課税対象財産の総額が基礎控除額を超えた場合に、その超過部分に対して課されます。相続税が課される場合は、税務署に相続税の申告を行う必要があります。
   以下で相続税の課税対象となる財産を確認しましょう。

   相続税の課税対象財産
   ① 被相続人が亡くなったときに所有していた財産（＝相続財産） ※ただし、被相続人が亡くなったときに負担していた債務は、相続財産の額から控除されます。 ② 遺贈または死因贈与によって取得した財産 ③ みなし相続財産 ※被相続人の死亡をきっかけに支払われる死亡保険金や死亡退職金など ④ 以下の期間に受けた贈与 （a）被相続人が亡くなったのが令和8年12月31日までの場合：相続開始前の3年間 （b）被相続人が亡くなったのが令和9年1月1日から令和12年12月31日までの場合：令和6年1月1日から死亡の日までの期間 （c）被相続人が亡くなったのが令和13年1月1日以降の場合：相続開始前の7年間 ⑤ 相続時精算課税が適用される贈与

   
   

   次に、相続税の基礎控除額を確認します。

   相続税の基礎控除額
   基礎控除額＝3000万円＋600万円×法定相続人の数 ※法定相続人の数に含める養子の数は、実子がいる場合は一人まで、実子がいない場合は二人までです。 ※相続放棄をした人も、法定相続人の数に含めます。 ※相続欠格または相続廃除によって相続権を失った人は、法定相続人の数に含めません。

2. （2）マンションを相続した場合の相続税の目安額

   相続税の対象となる財産と基礎控除を確認できたら、相続税を計算します。
   マンションを含めた課税対象財産額と、法定相続人の構成に応じた相続税の目安は以下のとおりです。

   	（課税対象財産額が）5000万円	1億円	2億円
   (相続人が) 配偶者のみ	0円 ※配偶者の税額の軽減により免除	0円 ※配偶者の税額の軽減により免除	0円 ※配偶者の税額の軽減により免除
   配偶者＋子一人	80万円	770万円	3340万円
   配偶者＋子二人	20万円	630万円	2700万円
   子一人のみ	210万円	1220万円	4860万円
   子二人のみ	80万円	770万円	3340万円

   
   

   ※「配偶者＋子一人」および「配偶者＋子二人」については、配偶者の税額の軽減により配偶者分の相続税は免除
   
   なお、相続税の計算方法は複雑ですので、正確な計算を行うためには税理士に依頼することをおすすめします。

3. （3）マンションを相続する際に利用できる相続税の特例

   マンションを相続する際には、相続税について「配偶者の税額の軽減」や「小規模宅地等の特例」を利用できることがあります。それぞれの概要を紹介します。

   	概要
   配偶者の税額の軽減	配偶者が相続した課税対象財産のうち、以下のいずれか多い額までは非課税となります。 1億6000万円 配偶者の法定相続分相当額
   小規模宅地等の特例	被相続人が事業や居住のために使用していた土地について、相続税評価額を最大80％減額できます。 マンション敷地の共有持分にも適用できます。

   
   

   これらの特例を活用して、相続税の軽減を図りましょう。

4. （4）マンションを相続する際にかかる相続税以外の費用

   マンションを相続した場合は、相続税以外にも以下の費用がかかります。これらの費用がかかることも踏まえて、マンションを相続するか判断しましょう。

   	概要
   固定資産税	マンションの1月1日時点での所有者に対して毎年課されます。税率は原則として、固定資産税評価額の1.4％です。
   都市計画税	マンションが都市計画区域内にある場合に、1月1日時点での所有者に対して毎年課されます。税率は原則として、固定資産税評価額の0.3％です。
   管理費	マンションの管理に必要な費用として、管理会社に対して支払います。
   修繕積立金	定期的または臨時的な修繕に充てる費用として、管理会社に対して支払います。

5. （5）納税資金を捻出できない場合の対処法

   相続税は、原則現金で一括納付しなければなりません。まとまったお金がなく、相続税の納税資金が準備できないときは、以下の方法を参考に対応しましょう。

   	概要
   金融機関からの借り入れ	銀行や信用金庫などからお金を借りて相続税を支払います。融資審査に通ることが必要です。
   延納	担保を提供したうえで、数年間に分けて年払いで相続税を納付します。利子税がかかります。
   物納	延納も難しい場合に、金銭に代えてマンションなどの財産を相続税の納付に充てます。

相続税を納めること以外にも、マンション相続を行ううえで確認しておきたいことがあります。以下で4つの注意点をまとめました。

1. （1）相続したマンションを売却・賃貸する際の手続き

   遺産分割が完了したら、自分が相続したマンションをいつでも売却したり、賃貸に出したりすることができます。ただし、売却や賃貸に出すには、先述のとおり相続登記（所有権移転登記）を完了しなければなりません。
   なお、遺産分割が完了していない段階でも、相続人全員が同意すれば売却や賃貸に出すことは可能です

2. （2）相続税の申告期限は10か月以内

   先述のとおり、相続税が発生する場合にはその申告と納付は、相続の開始を知った日の翌日から起算して10か月以内に完了する必要があります。期限に間に合うように申告・納付を行うため、税理士のサポートを受けることも検討しましょう。
   
   10か月以内に遺産分割が終わらないときは、暫定的に法定相続分に従って相続税の申告・納付を行い、遺産分割が終わってから更正の請求や修正申告によって税額を修正することになります。

3. （3）売却時には譲渡所得税がかかることがある

   マンションを売却する際に利益（＝譲渡所得）が発生した場合は、所得税（＋復興特別所得税）と住民税が課されます。
   
   譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

   譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
   
   

   • ※収入金額には、売買代金や固定資産税・都市計画税の精算金などが含まれます。
   • ※取得費には、マンションの購入代金や購入時にかかった費用などが含まれます。ただし、所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。取得費が分からないときは、売却代金額の5％相当額を取得費とすることができます。
   • ※譲渡費用には、売却に要した仲介手数料などの費用が含まれます。
   • ※譲渡所得の額から、特別控除額を控除できることがあります。
   
   

   マンションの譲渡にかかる所得税と住民税の税率は、以下のとおりです。

   	所得税	住民税
   長期譲渡所得 ※譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年超	15％	5％
   短期譲渡所得 ※譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下	30％	9％

   
   

   ※上記に加えて、基準所得税額の2.1％に相当する復興特別所得税が課されます。
   
   なおマンションを相続した場合は、譲渡所得の金額から最大3000万円を控除できる「空き家特例」は利用できない点にご注意ください。

マンションの相続には、手続きや活用方法、税金などについて幅広く専門的な知識が欠かせません。対応に迷ったら、適切な専門家に相談しましょう。

ベリーベストグループには、弁護士・税理士・司法書士などの士業が在籍しています。相続登記の手続きや相続税の計算、遺産分割協議のトラブル対応など、マンションの相続についてのお悩みに幅広く対応が可能です。マンションの相続に不安がある方は、お早めにベリーベスト法律事務所までご相談ください。